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よくあるご質問

物件の管理について

どのような賃貸管理会社を選べば良いのでしょうか?

下記の2点をクリアしている会社に頼むのが良いと思います。
1、長期間(20~30年)利回りを安定して得られるようにしてくれること
2、賃貸物件の管理を全て代行してくれること

既にアパートの経営を行っているのですが、北海道で信頼のおける管理会社を探しています。ご紹介頂くことは可能でしょうか?

全国賃貸管理ビジネス協会のネットワークを利用すれば、全国どこでもご紹介することが可能です。

もし管理会社が潰れたらどうするのか?

基本的に管理会社は安定ビジネスと言われておりますので、潰れるリスクは極めて少ないと考えられます。(親会社が潰れても子会社の管理会社が生き残るケースはよく見受けられます)
万が一潰れたとしても、物件の所有者はお客様ですし、管理会社も他の会社を当たれば良いだけ、ということになります。

集金の管理やクレームの対応は大家がやらないといけないのですか?

そのような管理業務は管理会社に全てお任せ下さい。集金の管理から入居者のクレーム対応まで全て管理会社がお引き受けいたします。
「金持ち大家さん」のサービスは利回りが安定した金融商品だとお考え頂ければ結構です。

管理業務など全て任せられると書いてあるが、実際は何か大家にも手が掛かるのではないか?

管理業務は管理会社に全てお任せ下さい。
集金の管理から入居者のクレーム対応まで全て管理会社がお引き受けいたします。
「金持ち大家さん」のサービスは利回りが安定した金融商品だとお考え頂ければ結構です。

物件は何年ぐらい持つのでしょうか?どのくらいで建替えた方が良い、などのアドバイスはございますでしょうか?

30~35年ぐらいと考えています。その年月で建物が壊れてしまう訳ではなく、設備の入れ替えなどのコストと建て直しのコストを比較した際に建て替えを行った方が金額的メリットが大きくなるのが、それぐらいの年月が過ぎた頃なのです。その頃には家賃収入のストックが十分に溜まっている為、建て替えをご提案させて頂く形になると思います。

地震・火災などの災害により物件がなくなったらどうなってしまうのでしょうか?何か保証などはあるのでしょうか?

基本的には保険で賄う形になります。火災の場合、保険でほぼ損害費用はカバーできます。保険によっては建替え期間の家賃保証まであるものもございます。地震の場合、保険はあるが、建物評価の半分までしか保証はされない場合が多いのです。状況に応じて建替えか売却を行うかを検討いたします。地震のリスク分散のために、アパートを狭範囲に集中して持ちすぎないこともお薦めしています。

リフォーム費用がかなり掛かり、利益を圧迫すると聞いたことがあるのですが、実際にどれくらいかかるのでしょうか?

6室のアパートの場合、10年の間にかなり多く見積もって、500万円ぐらい掛かると考えられます。それが一度に掛かるのではなく、時期によって外壁をリフォームしたり、内装をリフォームしたり、10年の間に少しずつ消耗するイメージで、それが総額500万円と見ておけば、ほぼ問題ありません。その費用も考慮した上で収支シミュレーションを作成いたしますので、ご安心下さい。

大家は何もしなくても大丈夫と書いてありましたが、空室のリスクは全くないのでしょうか?

家賃保証のサービスをご利用頂ければ空室が出ても大家さんの家賃は完全保証されます。そうでない場合でも、アパマンショップのネットワークをフル活用して空室が出ないよう、しっかり管理すると共に、そもそも空室が出そうなアパートをご紹介したりしないようにしておりますのでご安心下さい。

管理代行やサブリースの仕組みに関しては理解したのですが、管理会社に払うお金以外に掛かるお金はないのか?

発生する費用は、借入の場合は借入の返済、管理会社に支払う管理料、税金(固定資産税や所得税など)、リフォーム代です。
将来発生する費用を全て見越して収支計画を立てますので、安心してお任せ下さい。

家賃保証と管理代行を謳っておりますが、リスクは全くないのでしょうか?

リスクはゼロではありませんが限りなくそれに近い仕組になっております。家賃保証は10年、20年の契約期間内保証します。2年毎に家賃は見直します。但し始めの4年ぐらいはスタート時の家賃で借り上げしますが、5年目からは周りの家賃相場に合わせ借り上げします。基本的には10年で10%下がることを見越して計画を立てます。また、リフォーム代も前もって想定し計画に組み込むので、ご安心下さい。
管理会社の倒産リスクも考えられますが、物件自体はオーナー様の所有物ですので、管理会社を変えれば良い、という話になります。管理会社自体のビジネスモデルが安定的なので潰れる心配はそれほどする必要もないかと思いますが。

金持ち大家さんのサービスについて

他社に仙台の物件を見せてもらったのですが、家賃保証を付けてもらえないそうです。御社では首都圏以外の物件も紹介して頂けるのでしょうか?

はい、可能です。仙台付近でお探しします。しかし、弊社で家賃保証も管理もいたしますので、物件の場所は基本的にはどちらでも構わないのではないかと思います。

三重県にいても「金持ち大家さん」の実践は可能でしょうか?

住まいはどこでも構いません。家賃保証をいたしますし、管理も全て当社が行いますので、利回りの良い物件さえ購入できれば何も問題ないと思います。

サブリースのサービスだけでもやって頂くことは可能でしょうか?

もちろん可能です。しかし場所と地域によっては家賃保証するのが難しい場合もございますので、一度物件を拝見させていただく形になります。

現在、日本株式2700万円と自己資金1000万円を持っています。この状態から「金持ち大家さん」を始めるにはどうしたら良いでしょうか?

「金持ち大家さん」は自己資金2000万円からスタートするのが一番良いので、株式を売却して自己資金を2000万円にする必要があると思います。ただし、安全資産は所有すべきなので、売却は様子を見ながら慎重に行った方が良いかと思います。

現状自己資金がゼロの状態なのですが、それでも「金持ち大家さん」を始めることはできるのでしょうか?

自己資金がない状態では始めることができません。フルローンで始められる可能性もありますが、リスクが大きすぎるので全くお勧めできません。自己資金が500万円ぐらい貯まったらまた連絡して下さい。

まだ「金持ち大家さん」を始める目安の2000万円が貯まっておらず、現状1000万円ほどの自己資金を所有しているのですが、この自己資金で「金持ち大家さん」をスタートさせることはできないでしょうか?

自己資金が2000万円あれば利回り物件の購入の幅が広がるのですが、1000万円であっても中古のワンルームマンションを1室購入し、7%ほどの家賃保証をつけて運用する方法です。この方法で自己資金を増やしていき、2000万円貯まった時点でもう1棟購入するという流れになります。

現在住居用戸建1棟、セカンドハウスのマンション1室を所有し、6000万円ほどの借入金があります。手持ちの現金は現状400万円ほどしかありません。今後どのような資産運用をしていけばよいでしょうか?ちなみに年収は1400万円ほどです。

借入金6000万円はかなり多いと思います。セカンドハウスを売却するか、貸出し、家賃収入を得て借入金の返済に充てた方が良いと思います。仮に貸出しを行った場合、その家賃収入を借入金の支払に充てながら、自己資金をもう少し増やしていきましょう。700万円ぐらいになったところで中古のワンルームマンション1室を購入し、利回り7%ぐらいで回していけば、毎月の返済額を家賃収入が上回りますので、借入金がありながらも、収益を上げる状態へ持っていくことができます。

家賃収入について

老後って実際にどれくらいの生活資金が必要なのでしょうか?家賃収入だけで賄えるものでしょうか?

私たちは年金支給額プラス20万円/月は必要だと考えています。現状の年金制度では月に約20万円ほどで夫婦が暮らしていかなくてはならない状況なので、衣食住がギリギリできる水準だと思います。月に一回外食したり、年に3回は海外旅行に行ったり、高級車に乗ったり、豊かな老後を目指すのであれば、冒頭に申した金額は必要だと思います。

家賃の値下がりのリスクがあるのではないか?

もちろんありますが、将来の家賃値下がりも考慮した上で収支計画を作成いたします。その他にも税金やリフォーム費用など、収支を苦しめる要素はいくつかございますので、そちらも念頭に置いた上で、対応させて頂いております。

家賃収入が増えてきても、実際は利益のほとんどを税金で持っていかれるのではないか?

お客さんの収入や家族構成などで税金額が変わってきます。減価償却などをうまく活用し、ほとんど税金が掛からない方もいらっしゃいます。税金面なども考慮して物件の選定を行い、収支シミュレーションを行いますので、ご安心下さい。

物件の購入や資産運用について

首都圏以外での投資では絶対に成功できないのでしょうか?

そんな事はありません。首都圏が一番リスクが低いだけで、福岡、名古屋、神戸といった地域もいいと思います。もし地方でどうしても探したいようであれば、その地域で信頼できる不動産業者を紹介しますよ。

1000万円ほど現金資産があるので、ノーローンでワンルームマンションの購入を行おうと思うのですが、5年後に売却すると仮定すると、具体的にどのような感じで資産が増えていくのでしょうか?

仮に1000万円で利回り7%のワンルームを購入すると、1000万円×7%=70万円、70万円×5年=350万円、5年後にワンルームマンションが950万円で売却すると、その時の仲介手数料が約36万円、5年分の固定資産税が25~30万円ほど掛かるので、差し引き234万円のプラスとなります。ですので、5年後には1234万円の現金資産へと変わります。

現在約5000万円の現金資産があるのですが、こちらの資産をフル活用した場合、年間どれくらいの収益が見込めるのでしょうか?

5000万円あれば3棟以上の利回り物件が購入でき、家賃収入の差額(純粋な利益)で年間700万円以上の収益が期待できると思います。

現在自己資金3000万円所有しており、数年後に退職金が1000万円ほど入る予定です。退職した後、自己資金が増えたときに物件を購入した方がよいでしょうか?

できれば退職前に物件を購入された方がよいかと思います。何故なら退職してしまうと借入が難しくなってしまうからです。現状の自己資金3000万円に借入を3000~5000万円行い、合計6000~8000万円ほどの物件が丁度良いかと思います。

自己資金2000万円で、世帯年収が1600万円ほどあるのですが、数年前に利益の出ないワンルームマンションを3つ買ってしまったこともあり、4500万円近くの借入金があります。老後に安心できる資金を残す為にこれからどうしていけばよいでしょうか?

3つのワンルームマンションを売却した時に、どの程度のマイナスが出るかを調べてみる必要がありますが、場合によっては多少マイナスが出てしまってもそれを資金に他の物件に買い換えた方が良い場合もあります。現在の自己資金、年収、手持ちの物件の利回りと売却金額を総合的に見て判断する必要があります。

親から遺産として譲り受けた田畑を所有しておりますが、この土地を有効活用したいと考えております。田畑である土地にマンションを建てるのは法律上難しい、と聞いたのですが、実際はいかがでしょうか?

土地の住所が分かればどんなものが建てられるのかが分かります。市街化区域でも色々な用途地域がありますので、用途地域を調べると何階まで建てることができるのか、またその土地に何を建てれば利回りが高く、安定収益につながるかが分かります。

他社から札幌市の物件を勧められているのですが、新築で家賃保証が付かないようです。購入した方が良いと思われますか?

札幌の物件はやめた方が良いかと思います。理由は需要が少ないのと、北海道の景気がまだ良くなっていないからです。新築で多少利回りが良くても、一回入居者が出てしまうと再募集が難しく、家賃を下げざるを得なくなります。やはり利回り物件は首都圏の都心より30km以内での購入をお勧めします。日本の人口は数年前から減少していますが、首都圏だけは数%ずつ増加しています。日本では首都圏が一人勝ち状態です。

自己資金2000万円を利用して1億7000万円ほどのマンションを購入しようかと考えていますが、どう思われますか?

自己資金2000万円で1億7000万円の物件の購入はかなり大きすぎように思います。理想としては6000~7000万円は用意した方が良いと思います。目安としては自己資金は物件価格の3割は欲しいところです。その自己資金率で購入するとキャッシュフロー的にはあまりプラスではありませんし、完済が70歳を超えてしまうと思います。

自己資金が用意できているので是非「金持ち大家さん」を始めたいと思うのですが、購入した5年後に、もし物件を販売しなくてはいけなくなったとして、「売れない」という状況になったりしないのでしょうか?

そのようなご心配を抱えていらっしゃる場合、土地であればいざとなったら現金化しやすいので、土地付きのアパート・マンションのご購入をお勧めします。

その他

物件によってローンが通りにくいケースがあると聞いたのですが、どのような場合が考えられるのでしょうか?

古い木造の中古物件は通りにくいと言われています。場合によっては、土地の価値でローンが出る場合などもございます。

最近不動産業者の倒産が目立っているので、今不動産投資に手を出すのが非常に不安です。実際のところいかがなのでしょうか?

仰るとおり、まだしばらくは倒産する会社が出てきそうです。しかし、逆にバルク物件を探す非常に良いチャンスでもあると思いますので、現況を前向きに捉えていきましょう。

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